当70城房价15城上涨超10收紧政策三季度

70城房价15城上涨超10% 收紧政策三季度或集中落地

70城房价15城上涨超10% 收紧政策三季度或集中落地

2016年08月23日

【中国涂料资讯】8月18日，国家统计局公布了2016年7月新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况，国家统计局显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有16个，上涨的城市有51个，持平的城市有3个。环比价格变动中，最高涨幅为4.6%，最低为下降1.1%。

同时，与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有11个，上涨的城市有58个，持平的城市有1个。7月份，同比价格变动中，上涨幅度超过10%的有15个城市，分别为北京、天津、上海、合肥、南京、杭州、福州、厦门、南昌、郑州、武汉、广州、深圳、惠州、无锡，其中深圳为最高涨幅为41.4%，上海和北京上涨幅度超过20%，南京、厦门与合肥上涨幅度超过30%，上涨幅度超过上海和北京。

上述数据表明，进入下半年以来，热点城市的房价仍然在高位上涨，楼市仍然没有出现降温的迹象。尤其是去年下半年至今，随着大部分一二线城市楼市出现复苏和好转，北上广深一材料扭转力学性能实验线城市、合肥、南京、苏州、厦门、杭州、武汉、惠州、无锡等二三线城市楼市出现“日光盘”和“买涨不买跌”的火热局面，甚至部分二线城市比如南京、厦门与合肥土地市场也是“地王”频现，房价上涨幅度超过一线城市。

那么，上述城市出现“地王”频现和“买涨不买跌”的火热局面之后，楼市调控政策会有哪些变化呢？重装软件后将备份数据的文档拷到新的安装路径下更换就能够了相关政府部门是不是对于“买涨不买跌”与“地王”现象坐视不管呢？显然，不是。

从政策面发展趋势来看，官方频繁表态及热点城市收紧政策落地预示着三季度后，一二线城市尤其是房价同比上涨幅度超过10%的城市的政策面会出现转向。

从近期官方的表态来看，官方已经强调防范资产泡沫的继续放大，抑制投资投机，证监会也收紧了上市房企的再融资，不允许通过再融资拿地，国土部等部门分别传出针对土地市场的政策收紧信号，南京、合肥、苏州等房价上涨幅度过快的城市地也陆续出台了收紧政策，比如各大热点城市纷纷承诺增加土地供应，南京土拍熔断政策仍将继续，土地出让首付升至60%，合肥土地出让首付升至50%，苏州土地出让首付升至60%，苏州和南京二套房贷首付比例也提升了，苏州也重启了限购政策。

这是核心二线城市“限贷”政策落地的开始。从上述热点城市楼市来讲，由于房价同比涨幅超过10%，并且上涨幅度一直处于全国前列，“地王”频出再次推动这些城市房价继续上涨，这也就意味着这些城市存在首先重启“限贷”通过“提首付，降杠杆”的方式为高烧的楼市降温的可能性，同时，土地市场也将出台“控地王”措施。

笔者认为，从政策面走向来看，苏州、南京等城市楼市出台新政后，三季度其他房价上涨幅度超过10%的热点城市楼市调控已经进入“限贷”政策出台的“前夜”，重启“限贷”甚至“限购”已经是大概率的事件了，核心内容显然是通过“提首付，降杠杆”的方式为高烧的楼市降温。同时，针对“地王”推动房价上涨现象，三季度“控地王”也将成为政策面走向的非常重要的特征。理由如下：

首先，前期政策较为“温和”的城市已经出现稳步收紧的措施。

随着市场热度的回升地王的频现，地价超房价“面粉贵过面包”的怪相也成为常态。今年上半年，尽管部分地区已经出台地产调控措施，比如合肥、苏州、南京等，但是，这些政策大部分较为“温和”，并未从根本上抑制投资投机性需求，未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。此时，地价依然一路走高，房价仍然在快速上涨。此时政策面已经到了出台的“窗口期”，因此，8月份苏州和南京提首付“降杠杆”楼市新政纷纷落地。从上述房价上涨幅度超过10%尤其是上涨幅度超过20%的城市政策走向来看，上述城市政策存在收紧的可能性，三季度这些城市将有提首付“降杠杆”类的措施出台。

其次、楼市调整预期及房价下降将导致银行资产缩水，“限贷”势必重出江湖保卫银行自身资产安全。

从上述热点城市发展趋势来看，楼市在下半年及明年进入调整期是预料之中的事情，届时，由于政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素，上述城市楼市预计下半年将进入真正的调整期。而当下半年及明年楼市进入调整期时，房价也必然面临着下降，对于银行来讲，由于2015年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产，当今年下半年或明年房价开始下降时，去年下半年以来的房贷资产会缩水，金融风险增加，此时，银行必然首先收口子，保卫自己的资产的安全性。那么收什么？答：开发贷款、个人按揭贷款，通过首付提升、利率提升等方式对冲未来存在的潜在的市场风险。因此，这也就意味着上述热点城大会公布了第3届中欧汽车材料委员会暨同盟履行理事会新成员(2014⑵016年度)市存在首先重启“限贷”通过“提首付，降杠杆”的方式为高烧的楼市降温的可能性。

第三，“地王”频出可能诱发系统性金融风险，“控地王”措施或将在三季度集中落地。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前上述热点城市“地王”现象已与往年不同，往年一般是一个城市出一个地王或少数几个地王，一旦市场遇到调整，那么这几个地王或许会存在操盘的风险，最糟的结果就是项目降价销售或股权转让，整个市场风险被控制在局部范围内，还不至于是整个市场的。而现在像北上广深一线城市、合肥、苏州、南京、厦门等核心热点二线城市，一旦有住宅类用地出让便是“地王”，即使郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出，那么，这也就意味着市场风险不是单个项目的，而是整个市场的。

并且从当前热点城市房企拿地来看，房企拿地首付配资的现象越来越多，比如政府规定土地出让金的首付款必须50%，那么，对于开发商来讲只要首付25%，通过金融机构场外配资25%或者更多比例“加杠杆”方式进行拿地，甚至制造地王，这样，一旦市场进入调整期，这些地块的风险会增加，这样的风险不仅仅会波及房企自身，还会波及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。

因此，对于当前这几个热点城市来讲，一旦楼市进入调整的阶段时，整个市场有可能会出现跌声一片，批量的“地王”项目有可能因此而陷入困局，系统性的金融风险极有可能会爆发。

就已初现出1位不畏艰巨的成熟领导人的强大气场 从热点城市土地市场政策走向来看，既然有“地王”频现的现象，市场也会因此存在系统性的风险，那么，三季度也势必会有相对应的“控地王”的措施，以防止市场出现系统性的风险。比如针对拿地场外配资加杠杆拿地情况给予监管和控制，对于拿地首付比例进行提升，对于拿地后的开工时间、达到预售条件的时间及竣工的时间给予限定等等，为土地市场“降杠杆”，防止地王频现而导致的系统性风险。