取消限贷风生水起目前是否是入市好时机

赵秀池

楼市无论低迷还是繁荣，是否是入市的好时机都会因人而异，摆脱困境的出路不能单靠变相救市，需要把握好市场脉搏，因地制宜谋发展。

目前楼市低迷的状态依旧在延续，不少投机投资者都在问我是否到抄底的时刻了，用来自住的刚需购房者向来也希望在价位较低时选择入市。那么，现在是入市的好时机吗？该怎样看待地方政府接二连三地采取各种手段变相刺激购房者入市？

首先，是否是购房好时机，因人而异。尽管楼市有它的运行规律，是宏观经济的晴雨表，会根据供求关系上下波动，有低谷也有高潮。但就每个人而言，是否要入市、何时入市，各自的情况是不一样的。

举个例子，下面这种情况，即使是自住性需求，租赁住房与购买住房比较而言，经济上还是更划算一些。拿一套100平米的住房来说，在北京四环内购一套二手房，假如只需要300万元房款。如果不买房，将这笔钱存银行，则按照目前银行5年定期利率4.75%计算，每年可得银行利息为14.25万元，分摊到每月为1.19万元。用每月的利息支付100平米的住房租金应该绰绰有余，而且存在银行的300万元本金是永远都存在的。

如果买房，则还要考虑诸多风险，比如土地只有70年的使用期，70年后如何处理还是一个未知数；而房子的设计使用期仅仅是50年，现在已经有很多楼房不到使用年限就已经楼歪歪、楼脆脆，变成危房了。因此，如果房价涨幅超不过银行的利息，即使是自住的需求，买房也失去了吸引力。随着房价升幅的趋稳或下降，人们是租房还是买房的意识也将不断发生变化。

其次，一些地方政府通过各种途径变相倡导购房者入市，救市心切可以理解，但未必能达到预期的效果。在楼市供过于求、房价低迷的情况下，号召大家去买房，与取消限购的道理是一样的。

市场经济下，每个人都是理性的人，如果是投资的需求，则会追涨杀跌，不会在楼市低迷时贸然进入。如果是自住的刚性需求，同样也希望以较低的价位入市。如果楼市不是真正的好起来，居民是不会根据政府倡导去买房的。

再其次，不谨慎的舆论导向会对公众产生误导，也对政府的公信力是一个伤害。一方面，舆论导向影响着人们的预期，而预期对市场的供求双方都会产生非常重要的作用。助涨助跌，便是预期起的作用。如果真是楼市到了购房好时机，政府的倡导则会造成人们一哄而上，竞相购房，令房价不断上升。如果购房者听信了倡导买了房，而房价不涨反降，则人们会怨声载道，觉得政府就如同一些股评人士的股评一样不靠谱，而大大降低政府的公信力。

最后，政府调控很重要，政府失灵也不容小视。不管什么行业，只要存在市场失灵，就需要政府调控。市场机制与政府调控是相辅相成的。政府对房地产业进行调控也是无可厚非的。恰到好处的采取各种手段对市场进行干预，是非常必要的。但，过度干预或干预不到位，危害是很大的。

根据国务院前不久颁布的《关于促进市场公平竞争维护市场正常秩序的若干意见》的精神，要“围绕市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，着力解决市场体系不完善、政府干预过多和监管不到位的问题”。

政府干预过多和监管不到位，没有建立起完善的市场体系，都是政府失灵问题。政府失灵的后果往往比市场失灵的后果更糟。

目前各地楼市低迷，部分城市供大于求，有宏观经济软着陆导致的预期改变的因素，也在很大程度上与地方政府的行为分不开。因为房产的需求是紧紧与城镇人口联系在一起的，城镇的规模决定了房产的需求量。土地是房产供应的闸门，城市规划、土地利用规划，决定了城镇土地可利用的数量与结构，进而也决定了房产的数量与结构。而城市规划、土地利用规划都是政府制定的，土地的供应也是当地政府垄断的。

所以，各地政府要摆脱目前的困境，不仅是促销、去库存的问题，还要苦练内功，把好市场的脉搏，因地制宜根据各自的城镇化水平、经济发展水平及城镇人口增加的速度，从产城一体、供求均衡角度去规划、设计、提供多元化的适销对路的房地产产品。（首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任　赵秀池）

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